厉害了我的大武侯！光看土地储备就知道这个区域未来能有多火

今天，小全全要跟大家说说武侯了。

 为什么要说武侯呢？近两年来，品牌开发商扎堆武侯，从2016年开始武侯区三环周边，甚至三环外都成为了抢手货。

龙湖、中国铁建、保利、金茂等先拿地，并积极加持；其中新近推出的红牌楼16亩住兼商用地，以17200元/平方米的楼面地价由东原拿下，是成都市2017年截至目前成交的最高楼面地价。

这背后，武侯究竟散发着什么样的气质吸引着这些行业大佬？未来，进入武侯的机会又在哪里？

从红牌楼转到武侯新城

地王加工厂动作突然就快了

武侯区作为成都五城区之一，位于成都主城区西南方位，得名于“武侯祠”，全区面积76.56平方公里，实有人口138万，是国务院命名的高科技文化区、中西部经济社会发展的领先区。

一直以来，武侯区产业发展领先五城区，IT商品、汽配产业、家具产业、皮革相关产业等自发聚集在武侯的磨子桥、红牌楼、金花簇桥等区域。不过，早期自发聚集的产业在为武侯区带来了实际利益的同时，也因规划无序造成一定的负面影响，导致形象不佳。

 ▲武侯早期产业集中区域

产业带来人口，带来财富，带来消费力。

武侯区自然而然的成为了备受开发商瞩目的热门区域，尤其是产业发展集中的红牌楼片区，号称“地王加工厂”，地王频出。可惜的是，那些高价地块在成交后并未按时上市产品。

2012年世纪华荣以楼面地价7600元/平方米获得红牌楼1宗地块，随后不到半年选择了退地；2013年远雄以楼面地价10000元/平方米拿下的红牌楼30亩住兼商地块，已经于2016年转让给东原；2014年四川惠信融通以楼面地价10200元/平方米拿下的10.4亩商业地块，至今在卫星图上仍然是一片空地……

可以说，在武侯区地价飙升到7000元/平方米之后，甚少再有代表性高端项目面世，而置信、武海、中粮的项目售罄之后，中高端供应出现了断层。但这样的局面持续到2016年，突然发生转变。

 ▲武侯区楼市板块一览

2015年底，中国铁建连续拿下顺江2宗地块开始，在武侯区拿地的开发商纷纷开始加速。

2016年起，中国铁建·西派城、蓝光·雍锦世家、阳光城·檀府等项目亮相就引发关注，红牌楼以外，武侯新城开始崛起，武侯区也因此终于回归成都房地产主流市场。

除了市场整体回暖、改善主场，这与武侯区的区位、新产业规划有密切关系。

顺应成都市“双核共振、多点支撑”的发展模式，高攀、红牌楼、鞋都分别形成产业集中、规模庞大、上下游互补的商圈，以武侯新城为代表的功能区，在“由产业园区从单一生产型园区经济向生产服务消费等多功能的城市型经济转型”方面，打下基础，现代产业发展尤其喜人。

官方数据显示，2016年，武侯区地区生产总值达到860亿元，比2011年增长55.3%，“3主导+1特色”现代产业增加值占GDP比重超过80%，现代金融、 43 34722 43 15265 0 0 3396 0 0:00:10 0:00:04 0:00:06 3395商务商贸、电子信息、文博旅游等支柱产业聚集发展、高端突破的态势进一步形成。显然，武侯区已经由粗放的“土豪”模式向现代科技为主的“青年企业家”转型，区域面貌焕然一新。

产业聚集“三区一带”

五年后人均GDP要比2015年翻一番

2017年7月，在《成都市产业发展白皮书》中公布66个成都市重点产业园（集聚区）布局，其中位于武侯区的有3个，分别是“人民南路文创金融集聚区”“红牌楼现代商务商贸集聚区”“武侯新城电子商务集聚区”。

随后，在成都武侯发布《武侯区产业发展地图》中 ，明确围绕这三个产业聚集区，形成“三区一带”功能布局。

 ▲武侯区“三区一带”布局

围绕三个以产业为主导的功能区，武侯区根据现有产业发展格局、高校经济辐射、文化资源区位等，将“文化创意产业”、“大健康产业”、“金融电子商务等现代商务商贸业”三大主导产业一一规划落地，并已经明确各功能区的未来发展模式及重点项目，并将持续对商务服务业空间布局和业态选择进行优化。

今后五年，武侯区主要目标是：与2015年相比，人均GDP翻一番，达到22000美元，年均增长10%；一般公共预算收入翻一番，达到120亿元，年均增长13%；服务业增加值翻一番，达到1200亿元，年均增长10%；城镇居民人均可支配收入翻一番，达到70000元，年均增长11%；高新技术产业产值翻一番，达到380亿元，年均增长11%。

红牌楼现代商务商贸集聚区：

老旧城区的翻身仗

 ▲红牌楼现代商务商贸集聚区重点产业布局

上面已经提到，红牌楼区域一直不乏开发商青睐，因为该区域覆盖了老成都的成熟居住区——内外双楠。伊藤洋华堂和龙湖金楠天街已经连接成片，与老双楠的零星社区商业互补，居住氛围十分浓厚；而中粮·大悦城自开业以来，迅速填补了区域的商业空白，并准备定位家庭消费在竞争激烈的成都商业市场上杀出一条路。加上地铁的大力兴建，红牌楼的发展前景由规划方面看来是极有优势的。

未来的红牌楼商圈将继续以大悦城、大合仓、伊藤洋华堂、龙湖·金楠天街等项目为依托，重点发展地铁大型商业、临空商务商贸、体验式街区商业，并引导区间商业品牌的融合调整，预计到2021年，武侯区将实现社会消费品零售总额超过千亿，引进国内知名专业服务机构50家以上。

武侯新城电子商务集聚区：

以京东等龙头企业迅速打开局面的新贵

 ▲武侯新城电子商务集聚区重点产业项目布局

2016年开始，带来武侯区重回主流市场视野的，正是武侯新城。上述提到的西派城、檀府、雍锦世家等中高端住宅项目，均位于武侯新城。而在土地市场方面，2017年武侯新城公开拍卖成交的4宗地块均引来了诸多品牌开发商拼抢。

武侯新城虽然起步并不算早，却不同于簇桥、金花等老旧区域面临较为杂乱的历史遗留问题，西部智谷、西部文创总部·智谷汇、女鞋主题专业商圈相继崛起，发展现状及势头显著领先于成都其他功能区。

总投资30.2亿元的西部智谷已经吸引京东集团西南总部、中国移动研究院等320余家知名企业已入驻；未来还将积极引入苏宁云商、喜购宝、蘑菇街、亿邦动力等。“女鞋主题专业商圈”目前的女鞋产量占成都市80%以上，引进了百丽、蜘蛛王等知名鞋业企业设立区域总部。

人民南路文创金融集聚区：

4大功能极核同步拉动3大主导产业

 ▲人民南路文创金融集聚区重点产业布局

武侯区的三大主导产业，金融、文创、大健康均在人民南路文创金融集聚区布局，可以说人民南路文创金融集聚区是武侯区产业发展的重中之重，区域中的重点项目也是最多的。

以武侯祠为核心的三国文化核心区、以华西医院为核心的健康医疗核心区，以及以川音为核心的音乐创意核心区和以四川大学（磨子桥）为核心的科技研发核心区，均位于人民南路两侧，不仅产业基础夯实，由于地理位置特殊自起步起一直备受关注，区域形象也一直堪称成都封面。另外，在政策的大力支持下，文创金融总部区的发展尤为引人关注。

红牌楼小地块供应全靠“旧改”

武侯新城6000余亩连片土地储备笑傲全区

梳理近三年来武侯区的主要供地情况可见，属于武侯新城电子商务聚集区的顺江是主要供地板块，从2014年至今新增土地供应22宗，占武侯区总供应宗数的50%左右。其次，属于红牌楼现代商务商贸集聚区的五大花园、内外双楠和红牌楼板块，从2014年至今新增土地供应19宗，占武侯区总供应宗数的44%左右。人民南路科技商务区仅川音和华西供地2宗，且均为商业用地。

 ▲2014年至今武侯区各板块新增土地供应数量（包含流拍及因故中止地块）

 ▲2017年截至目前武侯新城及红牌楼拍卖成交土地情况

数据可见：

2017年截至目前，武侯区公开招拍挂的12宗土地中，5宗拍卖地块中有4宗位于武侯新城，且除1宗由龙湖拿下的商业地块以9800元/平方米楼面地价成交，另外3宗住宅用地楼面地价均高于12000元/平方米。

而在外双楠所在的红牌楼现代商务商贸聚集区，在2017年仅公开拍卖成交1宗约16亩的住兼商用地，最终以17200元/平方米的楼面地价由东原拿下，该价格是成都市在2017年截至目前成交的最高楼面地价。

 ▲武侯新城可利用土地分布

显然，在武侯区“三区一带”的格局下，武侯新城进阶，与红牌楼并驾齐驱，一跃成为武侯区备受开发商关注的区域，尤其集中在顺江和外双楠板块，土地价格一再攀升仍然有种“供不应求”之感。

武侯新城未来还有6000余亩土地资源，其中可出让经营性用地2423.2亩，主要分布于铁佛、七里、双凤及机投片区，土地性质包括工业、商业、住宅用地等，且新供应地块连片，为产城一体发展提供了非常优质的支撑，近一年预计有超过400亩新供应将上市。

相对于武侯新城的土地供应充沛，红牌楼的主城区稀缺性显然更为凸显，是主城西南二环仅存的稀缺土地供应，但供应量也是显然不足。从2014年开始红牌楼周边出让土地大多为10亩左右，几乎不超过50亩。

在2017年，除拍卖地块外，还有3宗挂牌土地均为服务设施用地。显然，由于该区域涉及诸多拆迁、旧改项目，在短时间内土地供应量仍然相对缓慢，但随着区域面貌的升级，红牌楼“地王加工厂”的头衔并不难保持，尤其是在产业持续优化的情况，一旦有住宅属性的地块放出，仍然会成为房企争抢的焦点。

人民南路的土地供应相比红牌楼就更稀缺了，区域内上一次公开招拍挂成交的地块为人民南路三段24号的17亩商业用地，被蓝润以楼面地价15600元/平方米拿下，价格仅次于同样蓝润拿下的春熙路商业地块。而在2017年，挂牌的川音板块商业用地因故中止。

和红牌楼只有通过拆迁及旧改新增住宅用地供应近似，已经断供两年的人民南路未来也几乎不会出现住宅用地。但即使如此，只要有地也肯定会被“疯抢”。

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